Mes critères pour bien choisir ses colocataires dans un premier projet

Assise sur un seau de plâtre un soir de semaine au début du mois de mars, j'ai contemplé la première chambre terminée. Les murs étaient d'un blanc impeccable, loin du gris béton qui nous entourait depuis des mois. C'était beau, mais soudain, le vertige m'a prise : qui va vraiment dormir ici ? Comment ne pas se tromper d'humain après avoir mis autant d'énergie dans les murs ?

Avant d'aller plus loin, un petit mot : ce carnet de bord contient quelques liens affiliés. Si vous passez par eux pour vous équiper ou vous former, je perçois une commission sans que cela ne change votre prix. Je ne vous parle que des outils qui nous ont vraiment aidés, mon frère et moi, à ne pas baisser les bras sur ce chantier à Saint-Etienne (42000).

Le choc des premières visites : quand le feeling ne suffit plus

Au début, avec mon frère, on pensait que le plus dur était derrière nous. On avait géré les cloisons, la mise aux normes électriques (d'ailleurs, si vous vous lancez, jetez un œil à ce que j'ai appris sur la mise aux normes electriques appartement en renovation, c'est un sacré morceau) et la peinture. On a posté une annonce un peu au feeling, fiers de nos photos bien cadrées.

Après trois semaines de visites intenses, la réalité nous a rattrapés. Je me souviens de ce candidat qui, à peine entré dans le salon, m'a demandé s'il pouvait installer sa batterie acoustique. Ou de cette fille, très sympathique par ailleurs, qui nous a suggéré de transformer le futur salon commun en studio de yoga privé pour ses cours du soir. J'ai senti une boule au ventre immédiate. Ce projet, c'est nos tripes, nos économies, et là, j'avais l'impression de perdre le contrôle.

Le plus ironique ? Je passe mes journées à gérer la paie de 200 personnes. Je traite des dossiers, je vérifie des contrats, je suis censée savoir lire les gens. Mais là, devant un étudiant de 20 ans qui me demandait si on pouvait fumer à l'intérieur alors que je venais de passer trois week-ends à poncer les plafonds, je bafouillais. Je n'avais aucun filtre, aucun critère objectif.

Apprendre à trier : au-delà de la fiche de paie

On a failli craquer. Un soir, après une énième visite décevante, j'ai presque accepté un dossier vraiment bancal. Le candidat n'avait pas de garant, ses revenus étaient flous, mais il était prêt à emménager demain. J'étais épuisée, je n'avais plus envie de payer le crédit seule ce mois-ci. Mon frère m'a arrêtée juste à temps. C'est là qu'on a compris qu'il nous fallait une méthode, quelque chose de plus solide que notre intuition fatiguée.

Je me suis plongée dans la formation Financièrement libre grâce à la colocation. Ce qui m'a sauvée, ce n'est pas seulement d'apprendre à calculer un rendement, mais de comprendre qu'on ne cherche pas des locataires, on cherche un équilibre de vie. La formatrice, qui gère ses propres appartements, explique très bien comment penser la vie commune avant même de signer le bail. C'est un vrai outil de terrain qui nous a aidés à définir nos "lignes rouges".

On a alors réalisé que nos critères devaient être concrets. Par exemple, la ville de Saint-Etienne a ses propres spécificités, et même si on respecte la règlementation française avec des chambres de plus de 9m² et une hauteur sous plafond de 2.20m minimum, cela ne garantit pas que les gens vont s'entendre.

Mon critère contre-intuitif : pourquoi le CDI n'est pas roi

Voici l'angle que je n'avais pas vu venir : pour une colocation à forte rotation comme la nôtre, le critère de stabilité professionnelle classique est parfois inadapté. On nous répète partout de chercher des CDI, des revenus trois fois supérieurs au loyer. Mais à Saint-Etienne, on a beaucoup d'étudiants ou de jeunes en formation saisonnière.

Leur rythme de vie est calqué sur les périodes universitaires. Un étudiant en Master qui sait qu'il est là pour deux ans est parfois bien plus "stable" pour une colocation qu'un jeune en premier CDI qui peut démissionner ou être muté en trois mois. On a appris à valoriser le projet de vie plutôt que le simple contrat de travail. C'est un changement de perspective qui nous a ouvert des dossiers qu'on aurait rejetés au début.

Attention toutefois, je ne suis pas conseillère financière ni expert immobilier. Ce que je partage, c'est mon expérience de terrain avec ses ratés. L'investissement locatif comporte des risques, les loyers impayés existent, et il est toujours prudent de consulter un professionnel ou de se renseigner auprès de l'AMF pour les aspects de gestion de patrimoine. Nous, on a aussi blindé la partie légale avec une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), qui est obligatoire même en colocation.

L'importance du bail individuel

Une autre grande leçon a été le choix du type de contrat. On a opté pour le bail individuel. Pourquoi ? Parce que cela permet de ne pas rendre les colocataires solidaires du paiement du loyer des autres. Pour les profils que nous visions, c'était un argument de poids. Si vous voulez creuser la question, j'avais écrit un mot sur le bail de colocation individuel ou solidaire, car les enjeux ne sont pas les mêmes selon qui vous logez.

Pendant les visites d'un samedi pluvieux de juillet, j'ai commencé à poser des questions sur le quotidien. "Qui fait la vaisselle ?", "Comment tu gères si ton colocataire rentre tard ?". L'odeur de la peinture fraîche se mélangeait à la poussière de ponçage encore incrustée dans mes vêtements (malgré les douches, j'ai l'impression que le plâtre fait partie de ma peau maintenant). Je regardais leurs réactions plus que leurs fiches de paie. S'ils tiquaient à l'idée de partager le ménage, c'était non d'office.

Le dénouement : la signature des premiers baux

Tard le soir en fin de chantier, il y a quelques jours, on a enfin signé les deux premiers baux. Ce n'est pas parfait, il reste encore de la poussière dans les coins des couloirs et le miroir de la salle de bain n'est pas encore posé. Mais on sait pourquoi on a dit oui à ces profils-là. On a choisi des gens qui comprenaient que l'appartement était encore en transition, des gens qui avaient un projet clair à Saint-Etienne.

Pour ceux qui débutent, je recommande vraiment de ne pas rester seuls avec leurs doutes. Si vous avez un petit budget pour démarrer, l'option accessible Professeurs des écoles : Investissez est pas mal pour dégrossir le sujet, même si elle est plus courte. Mais pour structurer vraiment la mise en location d'une colocation, c'est la méthode de Financièrement libre grâce à la colocation qui nous a évité de faire n'importe quoi par pur épuisement.

Choisir ses colocataires, c'est un peu comme choisir ses batailles sur un chantier. On ne peut pas tout contrôler, mais on peut poser des bases solides. Mon frère et moi, on s'est engueulés plus d'une fois sur le choix d'un candidat, mais aujourd'hui, on est soulagés. On a appris à dire non, et c'est peut-être ça, le vrai métier de propriétaire.

Si vous êtes en plein dedans, ne désespérez pas devant les visites bizarres. Prenez le temps de définir vos propres critères, ceux qui vous permettront de dormir tranquillement, même s'il reste encore un peu de plâtre sur vos chaussures. Et si vous vous demandez encore comment on en est arrivés là, vous pouvez lire comment nous avons trouvé notre appartement à rénover à Saint-Etienne.