Comment j'ai appris à calculer la rentabilité colocation sans être experte

Un soir de novembre, j'étais assise par terre, au milieu des gravats, avec pour seule compagnie le ronronnement d'un vieil aspirateur de chantier et l'odeur de la colle à tapisserie humide mêlée au café froid posé sur un radiateur qui ne fonctionne pas encore. Mon carnet de bord, déjà bien gris de poussière de plâtre, était ouvert sur une page blanche. Je gère les bulletins de paie de deux cents personnes toute la journée, pourquoi ce tableau Excel de sept colonnes me fait-il si peur ?

C'est la grande ironie de mon projet avec mon frère. On sait casser des cloisons, on sait choisir des teintes de vert 'forêt' pour le salon, mais dès qu'il s'agit de savoir si notre appartement stéphanois va vraiment nous rapporter trois euros ou nous en coûter trois mille, on bégaye. Bon à savoir : ce carnet contient quelques liens affiliés. Quand un achat passe par l'un d'eux, je perçois une commission et le prix reste le même pour vous. Je ne cite que ce qui nous a vraiment servi à avancer sur ce chantier, entre deux sacs de gravats.

Le choc de la réalité : quand les calculs de coin de table ne suffisent plus

Au début, avec mon frère, on voyait les choses très simplement. On achète à Saint-Étienne parce que c'est l'une des villes les plus abordables de France. On se disait : 'Le loyer sera de tant, le crédit de tant, la différence est pour nous'. On oubliait juste la moitié de la vraie vie. On oubliait la taxe foncière qui pique, l'assurance PNO, les charges de copropriété qui augmentent et, surtout, le coût des imprévus dans un immeuble qui a vu passer quelques décennies.

Pendant les vacances de février, alors qu'on aurait dû se reposer, on a passé trois jours à se disputer sur le prix des meubles de cuisine. Lui voulait du haut de gamme pour 'attirer les bons locataires', moi je regardais mon tableur en voyant la rentabilité fondre comme neige au soleil. C'est là qu'on a réalisé qu'on ne savait pas calculer la vacance locative. En colocation, ce n'est pas tout l'appartement qui se vide, c'est une chambre par-ci, une chambre par-là. Et ça, si on ne l'anticipe pas, ça flingue un budget en deux mois.

Sortir du brouillard avec une méthode structurée

Après trois mois de chantier, j'ai fini par admettre que mon expertise en paie ne me servait à rien ici. Il me fallait un cadre. J'ai commencé à regarder ce qui se faisait et je suis tombée sur la formation Financièrement libre grâce à la colocation. Ce qui m'a plu, c'est que ce n'est pas un truc de 'guru' en costume. C'est une approche terrain qui nous a forcés à regarder les chiffres pièce par pièce, chambre par chambre.

Grâce à ce support, j'ai enfin compris comment intégrer le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). C'est un mot qui fait peur, mais en gros, cela nous permet de déduire les frais de notaire et tous nos travaux de rénovation. Pour nous qui passons nos soirées à poncer, c'est une sacrée bouffée d'air. J'ai aussi appris à ne plus oublier les fameux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) qui s'élèvent à 17.2% en France. Quand on les oublie dans le calcul, la surprise est salée au moment des impôts.

On a aussi dû choisir notre régime fiscal. Pour l'instant, on reste sous le seuil du régime micro-BIC fixé à 77700 euros par an (on en est loin !). Ce régime permet un abattement forfaitaire de 50%, ce qui est simple, mais avec tout ce qu'on injecte dans la rénovation d'une cuisine ancienne à petit budget, le régime réel sera sûrement plus intéressant pour nous plus tard. Je ne suis pas conseillère financière, loin de là, alors demandez toujours l'avis d'un comptable ou d'un expert avant de signer quoi que ce soit. Les investissements comportent des risques, et on peut perdre de l'argent si on calcule mal son coup.

L'angle mort de la rentabilité : pourquoi je ne cherche pas la stabilité absolue

On nous dit souvent qu'un bon locataire est un locataire qui reste dix ans. En colocation, j'ai appris à penser différemment. Mon frère s'inquiétait du 'turn-over', mais j'ai réalisé qu'une rotation un peu plus élevée — des étudiants ou des jeunes pros qui restent un an ou deux — est parfois plus saine. Pourquoi ? Parce que cela permet de remettre l'appartement au goût du jour plus souvent et d'ajuster les loyers au prix du marché sans être bloqué par des baux interminables.

La rentabilité, pour moi aujourd'hui, ce n'est plus un chiffre magique qu'on affiche fièrement. C'est une marge de sécurité. C'est ce qui nous permet de dormir tranquilles quand le chauffe-eau lâche (ce qui arrivera, on le sait) ou qu'une chambre reste vide un mois entre deux baux. On a d'ailleurs beaucoup hésité sur le type de contrat à proposer, mais j'ai trouvé des réponses claires sur le bail de colocation individuel ou solidaire, ce qui nous a aidés à stabiliser nos prévisions de revenus.

Un dimanche soir pluvieux et un déclic

Le déclic est venu un dimanche soir pluvieux, alors que je terminais de poser de la faïence murale dans la salle de bain. En nettoyant mes outils, j'ai repris mon fichier Excel. Pour la première fois, ce n'était plus une liste de dépenses qui me faisaient transpirer, mais un plan de vol. En utilisant les outils de la méthode colocation-liberte, j'ai pu simuler différents scénarios.

Si on loue la chambre 1 à tel prix, et que la taxe foncière augmente de 5%, qu'est-ce qu'il nous reste à la fin du mois ? Cette clarté change tout. On ne travaille plus dans le vide. On sait que chaque heure passée à gratter du papier peint contribue à créer cet actif qui, à terme, s'autofinancera. Ce n'est pas de l'argent facile, c'est du travail de fourmi, mais au moins, on sait où on va. On a même commencé à regarder d'autres formations comme L'ascension pour la suite, car une fois qu'on a compris la logique pour un appartement, on a forcément envie de voir plus loin.

Aujourd'hui, le chantier touche à sa fin. Les chiffres sont enfin clairs. Je ne suis toujours pas une guru de l'immobilier, et je préfère encore ma ponceuse à un bilan comptable complexe, mais je sais exactement où va chaque euro de nos futurs loyers. Si vous vous lancez, ne restez pas dans le flou des 'on-dit'. Prenez un carnet, faites vos calculs, et surtout, formez-vous pour ne pas laisser l'imprévu décider de votre avenir à votre place. C'est sans doute le meilleur investissement qu'on ait fait, bien avant le choix du carrelage de la cuisine.

Si vous voulez vous épargner quelques nuits blanches et des calculs erronés sur un coin de table, je vous conseille vraiment de jeter un œil à la méthode Financièrement libre grâce à la colocation. C'est ce qui nous a permis de transformer notre chaos stéphanois en un projet qui tient la route.