Mon avis sur le prix m2 saint etienne par quartier pour investir

Un soir tard, en novembre dernier, je me suis retrouvée assise sur un sac de gravats encore tiède dans ce qui allait devenir notre futur salon. J'avais une carte des prix au m2 de Saint-Etienne sur les genoux et des taches de plâtre frais sur mes chaussures. Mon frère venait de partir, épuisé, et le silence du chantier me laissait face à cette question : est-ce qu'on a bien fait de payer ce prix-là pour ce quartier-là ?

Petit détail avant de plonger dans la poussière : ce carnet contient quelques liens affiliés. Si vous finissez par craquer pour un outil ou une formation via ces liens, je perçois une commission alors que le prix reste identique pour vous. Je ne vous parle ici que des ressources qui nous ont vraiment aidés à ne pas couler pendant ce chantier.

Pourquoi Saint-Etienne ? La réalité derrière les chiffres

Au bureau, je passe mes journées à aligner des chiffres de paie au centime près. Le soir, je change de monde. On a choisi Saint-Etienne (code postal 42000 pour le centre) parce que c'est l'une des rares villes où on peut encore rêver de rénover un grand appartement sans vendre ses deux reins. Mais attention, le prix moyen cache une jungle de micro-marchés. Entre Bellevue, Carnot et la colline de Badouillère, l'ambiance et les chiffres changent du tout au tout.

On nous avait vendu Saint-Etienne comme la ville du design — la seule ville française désignée ville créative design par l'UNESCO, quand même ! — mais sur le terrain, c'est surtout la ville des opportunités à double tranchant. Le réseau de tramway stéphanois, qui n'a jamais été démantelé depuis le XIXe siècle, est notre boussole. Si l'appart est loin du tram, le prix au m2 peut être dérisoire, mais votre future colocation risque de rester vide.

L'erreur de la colline : quand le prix bas devient un piège

Au début, pendant la trêve des confiseurs, on a visité un plateau incroyable. Le prix au m2 était imbattable, bien en dessous des moyennes de l'hyper-centre. C'était un ancien atelier avec une vue de dingue sur les toits. On s'y voyait déjà. Mais voilà : c'était tout en haut d'une colline, sans ascenseur, dans un quartier un peu excentré.

C'est là qu'on a eu notre premier gros doute. On a réalisé que les étudiants ou les jeunes actifs ne monteraient jamais cette pente tous les jours avec leurs courses, peu importe la beauté du parquet d'origine. C'est le piège classique quand on débute avec un budget très serré : on cherche le rendement brut maximal en allant vers les quartiers les moins chers. Mais pour nous, primo-accédants sans une épargne de précaution infinie, un logement vide pendant trois mois à cause d'un mauvais quartier, c'est la fin de l'aventure.

On a finalement préféré payer un peu plus cher au m2 dans un quartier plus stable, proche de Jean Jaurès, pour s'assurer une tranquillité d'esprit. Je ne suis pas conseillère en investissement, et je vous suggère vraiment de discuter avec un pro ou un conseiller avant de signer, mais mon expérience m'a appris que le "pas cher" peut coûter très cher en imprévus techniques et en vacances locatives.

La bascule : arrêter de compter les mètres, commencer à compter les chambres

En avril, au retour des beaux jours, on s'est rendu compte qu'on s'écharpait sur des détails de prix au m2 alors qu'on ne regardait pas l'essentiel : l'agencement. C'est à ce moment-là qu'on a commencé à suivre la méthode de Financièrement libre grâce à la colocation. Ce n'est pas un nom de film hollywoodien, c'est juste le guide qui nous a remis les idées en place.

Au lieu de se demander si 1600€/m2 c'était trop pour le secteur, on a commencé à mesurer si on pouvait faire rentrer quatre chambres de plus de 9m2 (la surface minimale légale pour un logement décent) avec une hauteur sous plafond d'au moins 2.20m. Soudain, le prix au m2 devenait secondaire par rapport à la capacité de l'appartement à devenir une colocation fonctionnelle. Cette formation nous a vraiment aidés à penser "vie commune" et "intimité" plutôt que juste "murs et sol". C'est une valeur sûre pour ceux qui, comme nous, ne veulent pas improviser avec leur premier gros emprunt.

Le chaos des travaux et la réalité du terrain

On n'est pas des experts, et ça se voit. Je passe mon temps à comparer la précision chirurgicale de mes fichiers Excel au bureau avec le chaos total de mes devis d'artisans gribouillés sur des chutes de placo. Rien ne se passe jamais comme prévu. La semaine dernière, on a découvert que l'électricité n'était pas seulement vieille, elle était créative. Très créative.

Il y a aussi ces moments de solitude sensorielle. L'odeur âcre de la vieille colle à tapisserie qui se réactive quand on mouille les murs à 22h sous un projecteur de chantier... c'est quelque chose qu'aucun guide de l'investisseur ne vous décrit. C'est là qu'on apprécie d'avoir un cadre. On a aussi jeté un œil à L'ascension, qui propose un cadre étape par étape très structuré. C'est pas mal du tout pour s'organiser quand on sent que le chantier nous échappe, même si on a dû adapter pas mal de choses à notre sauce stéphanoise.

Pour les murs, d'ailleurs, si vous tombez sur des surfaces aussi massacrées que les nôtres, j'ai écrit un petit topo sur comment faire un enduit de lissage sur mur abîmé en rénovation. Ça vous évitera peut-être de perdre autant de cheveux que moi sur le ponçage.

Quartier par quartier : mon ressenti subjectif

On a beaucoup tourné avant de choisir. Voici ce que j'en ai retenu, sans aucune prétention d'experte immo :

• L'Hyper-centre (Hôtel de Ville, Jean Jaurès) : C'est là que les prix sont les plus hauts, mais la demande est là. C'est sécurisant pour un premier projet.
• Carnot / Manufacture : Le quartier qui monte avec le pôle design. Idéal pour viser les étudiants, mais les prix au m2 commencent à grimper sérieusement.
• Bellevue : Pratique car proche de l'hôpital et des facs de médecine, mais l'ambiance est plus résidentielle, parfois un peu triste le soir.
• La Métare : Très bas prix, beaucoup de verdure, mais attention à l'éloignement du centre qui peut rebuter certains profils de colocataires.

On a aussi appris à apprécier le régime fiscal LMNP qui permet d'amortir les travaux. C'est un jargon un peu rébarbatif au début, mais quand on voit le montant de la facture de plomberie, on est bien content de pouvoir le déduire de ses futurs revenus locatifs. Pour ceux qui débutent avec des revenus réguliers mais modestes, il existe des approches comme Professeurs des écoles : Investissez qui dégrossissent bien le sujet, même si on n'est pas dans l'enseignement.

Bilan : de la poussière et des certitudes

On n'est toujours pas des gourous de l'immobilier. On a encore de la poussière dans les cheveux en allant bosser le matin et on continue de s'engueuler avec mon frère pour savoir si on met du carrelage métro ou des grands carreaux gris dans la salle de bain. Mais on a appris une chose cruciale : à Saint-Etienne, le prix au m2 n'est que la partie émergée de l'iceberg.

Pour nous, investir ici avec un budget serré, c'était accepter de payer le "juste prix" dans un quartier qui pardonne les erreurs, plutôt que de chercher l'affaire du siècle dans une zone à risque. On dort mieux, même si on dort sur des matelas de camping entre deux couches de peinture.

Si vous hésitez encore sur la stratégie à adopter pour votre future coloc, je ne peux que vous conseiller de jeter un œil à Financièrement libre grâce à la colocation. C'est vraiment ce qui nous a permis de passer du stade de "on achète des m2" à "on crée un lieu de vie". Et entre nous, c'est bien plus satisfaisant quand on voit enfin les chambres prendre forme. Gardez juste en tête que tout investissement comporte des risques, que le marché peut bouger, et qu'un bon artisan vaut parfois mieux qu'une bonne calculette. Allez, j'y retourne, l'enduit n'attend pas !